ВАШИ ЖЕЛАНИЯ И ВАШ БЮДЖЕТ
С чего начать покупку загородного дома? Нет, не с просмотра объявлений. Как и любое больше дело, выбор жилья требует серьезной подготовки.
САМОЕ ГЛАВНОЕ - определить:
- бюджет, который вы готовы потратить на покупку;
- МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ ВАШЕГО БУДУЩЕГО ДОМА;
- свои требования к оснащению дома (что там обязательно должно быть) и ремонту.
От ответов на эти вопросы будет зависеть настройка поисковых фильтров, использование которых избавит вас от необходимости просматривать все объявления подряд. Фильтры помогут отсеять заведомо неподходящие варианты: более дорогие дома, лоты без нужных вам коммуникаций или расположенные не в том месте.
Обязательно уточните статус земли, на которой вы планируете купить участок. Самый оптимальный — под ИЖС, хотя подобные участки и дороже других.
1. Обратите внимание на транспортную доступность интересующего вас направления, легко ли добраться туда из города общественным транспортом, насколько легко это
2. Особое внимание уделите прогнозу на будущее выбранной локации: многим покупателям важно, чтобы спустя год-другой под окнами не началось строительство какого-нибудь многоэтажного комплекса. Перспективы прояснит статус окрестных земель — скажем, на землях ИЖС многоквартирные дома строить нельзя. В этом смысле намного надежнее покупать объект в пригороде.
3. Обратите внимание на инфраструктуру ближайшего города: есть ли там качественное медицинское обслуживание и нормальные магазины.
После того как вы нашли объявления, которые вас устраивают в первом приближении, вас ждет следующий этап — звонить по указанным в них номерам.
Что спрашивать при звонке по объявлению?
В качественных объявлениях содержится достаточно полная информация и реалистичные фото, чтобы определиться с самыми важными вопросами. Но все же перед выездом на просмотр следует точно выяснить:
1. Кто и на каком основании владеет объектом, есть ли несовершеннолетние собственники.
2. Все ли документы оформлены, выделены ли доли детям, введен ли дом в эксплуатацию, проведено ли межевание. Сопоставьте полученные ответы с данными публичной кадастровой карты.
4. Каков порядок сделки (прямая или альтернативная).
Также при общении с продавцом важно проверить его благонадежность. Самой эффективной защитой от мошенников, конечно, служит юрист по недвижимости или опытный риелтор. Но базовые моменты вы можете проверить и самостоятельно.
В первую очередь узнайте:
1. Является ли продавец собственником дома. Если продажа ведется по доверенности, будьте осторожны — документ может оказаться поддельным. Избежать обмана можно, проверив подлинность доверенности и / или пообщавшись с самим владельцем.
2. Не было ли среди прошлых собственников юридических лиц. Если юрлицо проходит процедуру банкротства, то всё, даже бывшее его имущество может оказаться под арестом, и сделка с новым собственником может быть аннулирована. Спросите у продавца, готов ли он предоставить выписку из ЕГРН или раскрыть свои данные, чтобы вы могли запросить ее самостоятельно.
3. Сколько переходов права собственности было за последние пять лет. В идеале не должно быть ни одного. Быстрая смена нескольких владельцев — тревожный сигнал. Возможно, так пытаются прикрыть незаконное отчуждение имущества. Даже если факт мошенничества имел место много лет и несколько собственников тому назад, суд все равно может признать вашу сделку недействительной.
4. Использовался ли при покупке дома маткапитал. Если да, то в жилье обязательно должны быть выделены детские доли. В противном случае дети, повзрослев, смогут оспорить сделку. Увидеть это можно в выписке об остатке маткапитала, которую выдает СФР (заказывает ее владелец сертификата). В ней, в частности, указывается, на что была потрачена субсидия.
Дорога к дому
Если описание дома вам нравится, а продавец производит хорошее впечатление, пора переходить на следующий этап — договариваться о просмотре дома.
Уже по дороге отследите несколько моментов:
- Оцените удаленность дома от основных дорог и трасс: если он находится слишком близко к ним, будет очень шумно. А когда дорога далеко, а ее часть — две колеи по полю, не исключены трудности в чрезвычайных ситуациях, если вам вдруг понадобится помощь.
- Число ближайших соседей. В зависимости от планировки поселка вашими соседями могут оказаться две-три семьи, но случается и пять-шесть. Подумайте, готовы ли вы к тому, что соседей будет много.
- Посмотрите, нет ли рядом с интересующим вас участком непроданных: вполне вероятно, что после новоселья поблизости начнется новое строительство. И дело не только в шуме: есть риск, что новый дом оставит значительную часть вашего участка без солнечного света.
ОБЯЗАТЕЛЬНО ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ НА:
- Планировку. Ее сложно изменить, поэтому она должна устраивать вас с самого начала. В противном случае придется потратить много сил, денег и времени на переделку помещений.
- Наличие проекта дома, исполнительной документации (отражает фактическое исполнение проекта, например, как и какие именно провода проложены в стенах, где проходят трубы) и всех сопроводительных документов.
Вам, как будущему владельцу, необходимо знать, как устроены коммуникации в доме — это существенно облегчает его эксплуатацию.
- Вид из окон: что вам придется постоянно лицезреть из столовой или из спальни.
- В каком состоянии находится дом, участок и инженерные системы.
- Стены: небольшие трещинки по фасаду допускаются, но если они шире 1 мм, то на этом осмотр следует завершить.
- По СНИПам высота цоколя деревянных домов должна быть не меньше 60 см. Иначе есть риск, что дом будут подтапливать дожди и талый снег.
- Если дом построен из бревен, оцените их состояние. Просто потемневшее или посеревшее крепкое дерево — это нормально и объясняется влиянием ультрафиолета. Но проверьте, не рыхлое ли оно и не вызвана ли «благородная серость» черной гнилью или грибком. При желании бревна легко отшлифовать, освежив цвет, — главное, чтобы дерево было сухим и чистым.
- Окна: проверьте наличие отливов, карнизов и их состояние: нет ли ржавчины и если есть, то реально ли с ней справиться.
- Проинспектируйте, как открываются и закрываются окна. Нередко при перекосах строительных конструкций окна страдают в первую очередь, сигнализируя, что стены кривые.
- Крышу: если в доме есть печь (камин) и канализация, то на крыше должно быть минимум две трубы — печная и фановая (это верхняя часть стояка канализации, необходимая для адекватной работы санузлов).
- А вот водосточная система, наоборот, необязательна: существуют виды кровли, которые допускают и ее отсутствие — например, удлиненная односкатная.
- Внешний вид отмостки даст понять, что происходит в дождь и достаточна ли система сбора воды.
- Важно проверить целостность крыши. Для этого достаточно проверить чердак дома: если протечки были, то, вероятнее всего, чердак хозяева ремонтировать не стали, и там остались следы.
-Полы: скрипящие полы ни о чем ужасном не свидетельствуют. Скрип появляется, если половая доска прибита обычными гвоздями. Чтобы избавиться от звука, достаточно заменить их на саморезы по дереву.
- Проверить качество утепления без специальных приборов нельзя, но есть хитрость: попробуйте походить босиком — вполне показательно.
- Узнайте, какие перекрытия установлены над цоколем. Железобетонные более долговечны и предпочтительнее деревянных, к тому же деревянные перекрытия хуже сохраняют утеплитель — не исключено, что он давно испорчен.
- Перекрытия второго этажа можно оценить по состоянию потолка на первом: если он прогибается, у дома серьезные проблемы.
- Электрику: о многом расскажет содержимое электрощитка: если провода хаотично запутаны, у нас для вас не очень радостные новости. В доме, где с электрикой все хорошо, чаще всего в порядке и щиток, и автомат, и счетчики.
Ненадолго включите все имеющиеся в доме приборы. Сеть должна выдерживать такую нагрузку без отключения аппаратуры и мигания света.
- Водоснабжение и канализацию: осмотрите трубы на предмет подтеков и ржавчины. Посмотрите, как быстро вода уходит в сливы раковин.
Если дом снабжается из скважины или колодца, возьмите немного воды для проведения анализа. Плохое ее качество — сигнал о том, что трубы будут забиваться, и нужно устанавливать фильтры.
- Газ. На практике бывают случаи «псевдогазификации» дома, когда газ заканчивался через пару месяцев. В итоге выяснялось, что он был просто закачан в газгольдер.
О реальном подключении газа свидетельствует договор на оказание этой услуги. Визуальный критерий — подходящие к дому трубы. Если они проложены под землей, ориентируйтесь на желтые опознавательные столбики рядом с участком (у соседей они тоже должны быть).
Управляющая компания и коммунальные платежи
После осмотра дома уточните, какая управляющая компания отвечает за порядок в вашем поселке.
Если вы дочитали наш чек-лист до конца, то наверняка убедились, что проверка и приобретение загородного дома — весьма хлопотное мероприятие со множеством нюансов. Именно поэтому мы советуем проводить ее вместе с профессионалами: риелтором, юристом, строительным экспертом.
Однако если вы уверены в своих силах, этой статьи будет достаточно, чтобы избежать наиболее типичных и серьезных проблем. Если по большинству пунктов у вас сложилось позитивное впечатление о доме, запрашивайте документы и выходите на сделку. Желаем удачи!
